相続人がいない場合の不動産の扱い2

不動産が共有である場合は,共有持分だけを売却することは極めて困難です。
不動産を買った人は,当然,その不動産を利用したいから買うのですが,不動産の共有持分を買ったところで,その不動産を自由に用いることができず,さらに第三者に売却することもできません。
ですから,不動産の共有持分を売却しようとしたところで,買い手がつくことは稀だと思います。

この点,共有者の1人に相続人がいない場合については,誰が持分を引き受けるかのルールがある程度決まっています。
共有者の1人に相続人がいない場合には,基本的には,他の共有者が相続人のいない人の分の持分を取得することとなっています。
ですから,他の共有者が,相続人がいない人の持分につき,持分の移転登記を行うことができることとなるのです。

ただし,他の共有者が持分を引き継ぐのは,特別縁故者がいない場合に限られます。
特別縁故者とは,亡くなった方と内縁関係にあった人や亡くなった方の介護を行った人等が当たるものとされています。
特別縁故者に当たるものと認められれば,亡くなった方の財産(事案によっては財産の一部)を引き継ぐことができるものとされています。
相続財産管理人が選任されると,一定の期間,特別縁故者がいるかどうかを確認するための期間が設けられます。
この期間内に,特別縁故者に当たると考える人から,裁判所に対し,特別縁故者に該当するかどうかの判断を求め,申立を行うこととなります。
裁判所が特別縁故者に当たるものと認めた場合には,相続財産管理人において,財産の引継ぎ等の手続を進めることとなります。
他方,一定の期間内に特別縁故者に当たる者が現れなかった場合には,以後,特別縁故者に当たると主張することができなくなってしまいます。

このように,一定の期間内に特別縁故者が現れず,特別縁故者の不存在が確定した場合に,初めて,他の共有者から,亡くなった方の持分について,移転登記の申請を行うことができるのです。
申請に当たっては,特別縁故者不存在証明書,相続財産管理人の選任の証明書・印鑑証明等が必要となりますので,相続財産管理人に書類等の取り寄せを協力してもらうこととなります。
不動産の権利証(現行だと,登記識別情報)がない場合には,紛失等を理由に,相続財産管理人宛てに法務局から事前通知を行う等の対応が必要になりますので,この点でも,相続財産管理人の協力を得る必要があります。

現実には,不動産が,亡くなった方のさらに先代の名義にままになっており,先代から次の代への相続登記を行うと,亡くなった方とその兄弟との共有になってしまいますので,亡くなった方が他の者と共有している不動産は,しばしば見かけるものであるように思います(三重県の案件でも,去年,複数回,見かけました)。
実際に登記をしてみると,義務者の記載をどうするか,委任状の委任者の記載をどうするか等,迷う部分もありますので,法務局と登記前に記載方法について相談することとなりました。

相続人がいない場合の不動産の扱い1

ある人が亡くなり,相続人がいる場合には,財産や負債は相続人に引き継がれることとなります。
これに対して,相続人がいない場合には,財産や負債を引き継ぐ人がいないこととなり,財産や負債がいわば宙に浮いた状態になってしまいます。
また,法律上相続人になり得る人がいる場合であっても,相続人になり得る人が全員,相続放棄をした場合も,結局,財産や負債を引き継ぐ人がいないこととなってしまいます。
亡くなった方に多くの負債がある場合には,相続人になり得る人が全員,相続放棄をするということがあり得ます。

このような場合には,亡くなった方に対して債権を有している者が申立を行うことにより,相続財産管理人が付されることがあります。
債権者としては,財産や負債がいわば宙に浮いたままの状態では,権利行使をすることができませんので,相続財産管理人を付し,債権の回収を図ることとなるのです。

相続財産管理人には,おおむね,亡くなられた方の住所地の弁護士会に属する弁護士が選任されることとなります(三重県内なら,三重弁護士会)。
時たま,申立を行った債権者等が,特定の弁護士を相続財産管理人に推薦することもあります。

相続財産管理人は,一度,選任されると,財産を金銭に代える等し,負債の返済を進めることとなります。
財産が預貯金や株式であれば,財産を金銭にすることは簡単ですが,財産に不動産が含まれる場合には,不動産を売却し,金銭に代えることを試みることとなります。
法律上は,最終的には,財産は国庫に帰属するとされていますが,債権者への返済を行うため,金銭に代えることを求められることもありますし,国が不動産の引継ぎに難色を示すこともありますので,基本的には,不動産の売却等を試みることとなります。

ただ,不動産によっては,おおよそ買手がつかず,金銭に代えることが困難であるものも存在します。
農地や山林等につきましては,買手がなかなか見つからないことも多いでしょうし,道路が存在しない(または十分な幅の道路がない)等も,買手がつかないことがあると思います。
このような場合は,亡くなった方と関係の深い人等を当たり,低目の価格ででも売却等を試みることもあるものと思います。

法曹人口

今年の司法試験の合格者数が1583名であるとの報道がなされました。
以前は3000名近い合格者数があったことを考えると,司法試験の合格者数はかなり減少しています。
主たる原因は,法科大学院の入学者数が減少した結果,司法試験の受験者数が減少したことにあると見られています。

合格者数1500名程度という数字は,まだ多すぎるという意見が多いですが,法曹需要を考えると,1500名程度の合格者数を維持しなければならないという意見もあるようです。
今後,合格者数について弁護士がどのような意見を示すべきか,様々な意見が出てくることとなりそうです。

農地の名義変更

農地の名義変更(売買,贈与等)は,一定の条件を満たさなければ認められないことがあります。
売買や名義変更の場合は,基本的に,農業委員会の許可を得なければなりません。
農業委員会の許可を得られなければ,登記手続等を進めることができません。
どのような場合に農業委員会の許可を得られるかについては,各農業委員会において,一定の基準を持っています。
たとえば,売買や贈与で農地を受け取る側が,ある程度の規模で農業を営んでいる場合等がこれに当たります。
裏返せば,農地を受け取る側が農業を営んでいない場合は,許可される余地が小さくなります。

これに対して,農地を相続する場合は,農業委員会の許可は必要ではなく,届出のみで足りることとなっています。
相続により,相続人が農地を遺産共有しているとして登記する場合は,許可を得る必要がありません。
また,遺産分割協議がなされ,相続人の1人が農地を取得することとなった場合も,許可を得る必要がありません。

これに対して,農地を共有している場合に,(共有物分割を行い,)共有者の1人が農地を取得することとする場合には,農業委員会の許可を得る必要があります。
相続による共有の場合には,1人の所有にするために許可を得る必要がありませんが,通常の共有の場合には,1人の所有にするために許可を得なければならないこととなるのです。
ただ,共有のまま農地を置いておくと,将来,共有者の間で法的紛争が起きる可能性があり,望ましくないこともあります。
このため,弁護士に対する相談として,共有状態を解消するために,何らかの手段がないかとご相談いただくこともあります。

共有物分割以外に,共有状態を解消する手段としては,共有持分の放棄を行うという手があります。
たとえば,共有者が3人である場合は,2人が共有持分を放棄すれば,残りの1人の単独所有にすることができるのです。
そして,共有持分の放棄の場合は,農業委員会の許可の対象にならないと解釈されています。
そこで,共有者全員のコンセンサスが得られる場合には,共有持分の放棄により,名義変更を行うことを提案することがあります。

農地については,何らかの方法で名義変更できないか,手立てを考えなければならない場合があります。
共有持分の放棄を使える場合等,解決策が存在する場合もありますが,そうでない場合は,悩ましい事案もしばしばあります。

準確定申告

亡くなられた方が,不動産を賃貸していたり,個人事業を営んでいたりした場合,特に,生前に確定申告を行っていた場合には,相続後に準確定申告が必要かどうかを検討する必要があります(松阪市では,他の地域と比べても,必要な場合が多めなのではないかと思います)。
準確定申告は,相続が始まったことを知ってから4か月以内に行う必要があります。
弁護士としてご相談を受ける場合は,多くの場合,4か月が経過して以降の相談になります。
ただ,本来,準確定申告が必要であるのに,申告をしていないことも多いです。
このような場合には,4か月の期限後であっても,期限後申告を行うかどうかを検討することもあると思います。

準確定申告は,基本的に,相続人全員が連署して行うこととなっています。
弁護士に相談する場合は,相続人間でなんらかの不和があることが多いですので,相続人全員に印鑑をもらおうとしても,スムーズにもらえないことが多く,時間がかかることが多いです。
また,準確定申告をしようにも,必要な情報がそろっていないこともあると思います。
このため,実際には,4か月の期限内に申告を行うのが難しいこともあり,やむなく期限後申告をせざるを得ないこともあると思います。

また,相続放棄,限定承認が絡む場合には,4か月の期限内に申告を行うのが不可能なこともあります。
相続放棄,限定承認の決断は,相続の開始を知ってから3か月の熟慮期間内に行うこととなっています。
相続放棄をするかどうか等を即断できることもありますが,中には,調査が必要なこともあり,3か月の熟慮期間ぎりぎりで相続放棄等の申述を行うこともあります。
また,調査に時間を要する場合には,熟慮期間伸長審判の申立を行うことにより,熟慮期間(多くの場合3か月)を延長することもできます。
さらに,より詳細な調査が必要であるとして,1度延長した熟慮期間を再延長することが認められることもあります。
このように,相続放棄,限定承認が絡む場合には,4か月を経過しても,相続人が確定しないということがあり得ます。
準確定申告は一般的に単純承認事由に当たるとされており,準確定申告をしてしまうと相続放棄・限定承認ができなくなる恐れもあることから,前倒しで準確定申告を行うこともできません。

このように,私が携わっている案件を前提とするとなるかもしれませんが,準確定申告の4か月の期間は,かなりタイトであると思います。
もっと待ってくれても良いのではないかというのが,個人的な思いです。

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相手方の住所不明

離婚等で,相手方から,当方の依頼者が暴力を振るったとの主張がされている場合で,当方から調停申立を行うことがあります。
この場合,相手方が支援措置を受けており,相手方の現在の住所地が分からないということがあります。
支援措置とは,地方自治体に同居期間中等にDV等があったことを申告することで,住民票等を非開示にする制度です。
住民票等を非開示にすることで,現在の住所が分からないようにし,今後,暴力等の被害を受ける可能性を避けることができます。
このような場合に,当方から調停申立を行う際に,相手方の住所が分からず,調停の手続等を進めることができないことがあります。

弁護士の場合は,職務上請求という手段を持っており,事件を進めるために必要がある場合は,住民票等を取得することができます。
ただ,支援措置がとられた場合は,職務上請求によっても,住民票等を取得することができないことが多いです。
一部,三重県外の自治体で,職務上請求に対して住民票等を開示した例もあるようですが,三重県内の自治体であれば,おおむね,住民票等を開示しないという対応になると思います。

当時,この先の手続をどのように進めるか戸惑った記憶がありますが,裁判所等と協議し,次のように進めることとなりました。
① 調停申立書に相手方住居所不明と記載して,調停申立を行う。
② 自治体に対して職務上請求を行うとともに,住民票等については,裁判所へ送付していただきたいとの上申書を送付する。
このように申請を行えば,自治体から裁判所に住民票が送付され,裁判所で相手方の住所を確認できる状態になります。
その上で,裁判所から,相手方に対し,確認できた住所に調停申立書が送付され,手続が進められることとなります。

この場合,裁判所から当方に住所が明らかにされることはありません。
ですから,主張書面等,調停で提出する書面につきましては,すべて裁判所に送付し,裁判所から相手方の住民票の住所に送付されることとなります。

登記簿上の住所4

第二の方法としては,
①  固定資産評価証明書に出てくる住所と,被相続人の住民票の住所が一致していること
② 相続人全員において,登記簿上の名義人と被相続人が同一人物であることを確認する内容の上申書(申述書等)を提出すること
をもって,同一性を証明する方法があるようです。

上申書には,相続人全員が実印で押印し,相続人全員の印鑑証明を添付する必要があります。
相続登記の場合,遺産分割協議書に添付する印鑑証明は古いものでも構わないと言われることもありますが,上申書に添付する印鑑証明につきましては,3か月以内に発行されたものでなければなりません。

相続人全員が不仲ではない場合は良いですが,相続人が対立関係にある場合は,上申書に実印を押印し,3か月以内の印鑑証明を提供してほしいと申し出ても,提供していただけない場合もあると思います。
相続人が三重県外に居住している等,遠方に散らばっている場合も,3か月のスパンで必要な書類を集めることに支障がある場合もあります。
ですから,交渉が成立し遺産分割協議書を作成する段階で,登記のために上申書に実印を押印してもらう必要があり,かつ,3か月以内の印鑑証明書の提供を受ける必要があるときは,あらかじめ,これらの書類の提供をお願いしておくのが安全だと言えます。
後日,実は上申書が必要でしたとなったものの,他の相続人の協力が得られないという事態になってしまえば,手持ちの書類で登記手続を進めることができなくなってしまいます。

どうしても名義変更できない場合は,最後の手段として,訴訟により移転登記を求めることもできます。
ただ,訴訟手続につきましては,判決を得て確定するまで,スムーズにいっても何か月かの時間がかかりますし,他の相続人が遺産分割協議書を勝手に作られた等の主張を行えば(主張が通る,通らないは別として),さらに時間がかかることになってしまいます。
このような事態を避けるためにも,遺産分割協議が成立する前の段階で,登記簿上の名義人を確認しておくべきだと言えます。

登記簿上の住所3

登記簿上の住所と住民票の住所がずれている場合で,悩ましいのが,改正原戸籍の附票が廃棄されており,登記簿上の住所から住民票の住所への移転の経緯を証明できない場合です。
改製原戸籍の附票は,保存期間が5年になっています。
一部,コンピューター化前の改正原戸籍につき,5年以上までのものを保管しているケースもありますが,そうでなければ,改正原戸籍の附票が廃棄されており,登記簿上の住所から現在の住所への移転の経緯を証明できなくなってしまいます。
このように,現実には,戸籍や住民票をもって,登記簿上の名義人と被相続人が同一人物であることが証明できないことがあります。

では,このような場合に,登記簿上の名義人と被相続人が同一人物であることをどのように証明すればよいのでしょうか。
この点は,法務局の取扱い次第というべき部分であり,一概にこうであると言い難い部分ですが,三重県で登記を行う中では,おおむね次の証明方法が認められているようです。

第一に,
① 固定資産評価証明書に出てくる住所と,被相続人の住民票の住所が一致していること
② 直前の登記がなされた当時の被相続人の本籍地と,登記簿上の住所が一致していること
の2点をもって,同一性を証明する方法です。

固定資産評価証明書は,市町村役場で取得することができます。
登記申請をする場合には,登録免許税の計算するために取得すべき書面でもあります。
直前の登記がなされた当時の被相続人の本籍地についても,相続登記の場面であれば,戸籍を取得しているでしょうから,取得済みの書類で確認することができることになります。
このように,評価証明書プラス本籍の所在をもって,同一人物であろうと判断され,登記の手続を進めることができる可能性があります。

登記簿上の住所2

被相続人と登記簿上の名義人とが同一人物かどうかが問題となるのは,登記簿上に記載された名義人の住所が,被相続人の住所とずれている場合です。
パターンとして多いのは,生前に住所の変更があったにも関わらず,登記簿上に記載された住所を変更しなかった場合です。
登記簿に記載された住所と実際の住所との間にずれがあったとしても,普段の生活には特段の不都合が生じないため,登記簿に記載された住所が昔の住所のままになっていることは,しばしばあります。
このように,登記簿に記載された住所と,被相続人の(住民票等の)住所がずれてしまっている場合,どのようにして,登記簿に記載された名義人と被相続人とが同一人物であると証明するかが,問題となることがあるのです。

それほど手間がかからないのは,住民票等の住所の移転の流れを証明することです。
たとえば,本籍を移さずに住民票を移した場合は,戸籍の附票を取得すれば,住民票上の住所の動きを明らかにすることができます。
このような場合は,戸籍の附票を提出すれば,登記簿上の(転居前の)住所と,(転居後の)被相続人の住所とのつながりを証明することができます。

他方,登記簿上の住所が記載されて以降,本籍が移転している場合は,新しい本籍の戸籍の附票だけでは,住民票の動きを確認することができません。
このような場合は,古い本籍についても,附票(除籍の附票,改正原戸籍の附票等)を取り寄せ,登記簿上の住所が記載されて以降の住民票の動きを明らかにする必要があります。

このパターンであれば,市区町村役場から数枚の書類を取り寄せれば済むことですので(弁護士であれば,職務上請求で取り寄せることができます),あまり問題はありません。

登記簿上の住所1

遺産分割の件を扱う場合は,協議書や調停調書をまとめる際,登記ができるものになっているかどうかを確認しておく必要があります。
遺産分割のゴールの1つは,名義変更を行うことです。
弁護士として事件にかかわる以上,ゴールまでの道筋に関与するのが求められるところだと思います。

相続の登記を行うに当たり,しばしば問題となるのが,登記簿上の名義人と被相続人が,同一人物かどうかということです。
当事者や事件を進める側からすると,同一人物であることは当たり前だと言いたくなることもある部分ですが,登記を行う場合には,同一人物であることが間違いないという確証を示さなければならないのです。

登記簿上の名義人と被相続人が同一人物かどうかを判別する重要な要素は,住所です。
登記簿をご覧になると分かりますが,登記簿には,名義人の住所が記載されています。
登記簿上の住所は,基本的に,住民票等の住所が記載されることとなります。
たとえば,名義人が土地を取得したときに,その時の住民票等を提出し,住民票等に記載された住所が登記簿に記載されることとなるのです。
その後,名義人が住所を変更した場合には,新住所の住民票等を提出し,住所変更の登記申請を行い,新しい住所を登記簿に反映することとなるのです。

このように,住所が変更される毎に,住所変更の登記の手続を行えば,結局,被相続人の死亡時点の(住民票等の)住所と登記簿上の住所が一致することとなります。
この場合は,住民票等を提出すれば,被相続人と登記簿上の名義人が同一人物であるということが分かりますので,相続の登記を進めることができることとなるのです。