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相続人がいない場合の不動産の扱い2

不動産が共有である場合は,共有持分だけを売却することは極めて困難です。
不動産を買った人は,当然,その不動産を利用したいから買うのですが,不動産の共有持分を買ったところで,その不動産を自由に用いることができず,さらに第三者に売却することもできません。
ですから,不動産の共有持分を売却しようとしたところで,買い手がつくことは稀だと思います。

この点,共有者の1人に相続人がいない場合については,誰が持分を引き受けるかのルールがある程度決まっています。
共有者の1人に相続人がいない場合には,基本的には,他の共有者が相続人のいない人の分の持分を取得することとなっています。
ですから,他の共有者が,相続人がいない人の持分につき,持分の移転登記を行うことができることとなるのです。

ただし,他の共有者が持分を引き継ぐのは,特別縁故者がいない場合に限られます。
特別縁故者とは,亡くなった方と内縁関係にあった人や亡くなった方の介護を行った人等が当たるものとされています。
特別縁故者に当たるものと認められれば,亡くなった方の財産(事案によっては財産の一部)を引き継ぐことができるものとされています。
相続財産管理人が選任されると,一定の期間,特別縁故者がいるかどうかを確認するための期間が設けられます。
この期間内に,特別縁故者に当たると考える人から,裁判所に対し,特別縁故者に該当するかどうかの判断を求め,申立を行うこととなります。
裁判所が特別縁故者に当たるものと認めた場合には,相続財産管理人において,財産の引継ぎ等の手続を進めることとなります。
他方,一定の期間内に特別縁故者に当たる者が現れなかった場合には,以後,特別縁故者に当たると主張することができなくなってしまいます。

このように,一定の期間内に特別縁故者が現れず,特別縁故者の不存在が確定した場合に,初めて,他の共有者から,亡くなった方の持分について,移転登記の申請を行うことができるのです。
申請に当たっては,特別縁故者不存在証明書,相続財産管理人の選任の証明書・印鑑証明等が必要となりますので,相続財産管理人に書類等の取り寄せを協力してもらうこととなります。
不動産の権利証(現行だと,登記識別情報)がない場合には,紛失等を理由に,相続財産管理人宛てに法務局から事前通知を行う等の対応が必要になりますので,この点でも,相続財産管理人の協力を得る必要があります。

現実には,不動産が,亡くなった方のさらに先代の名義にままになっており,先代から次の代への相続登記を行うと,亡くなった方とその兄弟との共有になってしまいますので,亡くなった方が他の者と共有している不動産は,しばしば見かけるものであるように思います(三重県の案件でも,去年,複数回,見かけました)。
実際に登記をしてみると,義務者の記載をどうするか,委任状の委任者の記載をどうするか等,迷う部分もありますので,法務局と登記前に記載方法について相談することとなりました。

相続人がいない場合の不動産の扱い1

ある人が亡くなり,相続人がいる場合には,財産や負債は相続人に引き継がれることとなります。
これに対して,相続人がいない場合には,財産や負債を引き継ぐ人がいないこととなり,財産や負債がいわば宙に浮いた状態になってしまいます。
また,法律上相続人になり得る人がいる場合であっても,相続人になり得る人が全員,相続放棄をした場合も,結局,財産や負債を引き継ぐ人がいないこととなってしまいます。
亡くなった方に多くの負債がある場合には,相続人になり得る人が全員,相続放棄をするということがあり得ます。

このような場合には,亡くなった方に対して債権を有している者が申立を行うことにより,相続財産管理人が付されることがあります。
債権者としては,財産や負債がいわば宙に浮いたままの状態では,権利行使をすることができませんので,相続財産管理人を付し,債権の回収を図ることとなるのです。

相続財産管理人には,おおむね,亡くなられた方の住所地の弁護士会に属する弁護士が選任されることとなります(三重県内なら,三重弁護士会)。
時たま,申立を行った債権者等が,特定の弁護士を相続財産管理人に推薦することもあります。

相続財産管理人は,一度,選任されると,財産を金銭に代える等し,負債の返済を進めることとなります。
財産が預貯金や株式であれば,財産を金銭にすることは簡単ですが,財産に不動産が含まれる場合には,不動産を売却し,金銭に代えることを試みることとなります。
法律上は,最終的には,財産は国庫に帰属するとされていますが,債権者への返済を行うため,金銭に代えることを求められることもありますし,国が不動産の引継ぎに難色を示すこともありますので,基本的には,不動産の売却等を試みることとなります。

ただ,不動産によっては,おおよそ買手がつかず,金銭に代えることが困難であるものも存在します。
農地や山林等につきましては,買手がなかなか見つからないことも多いでしょうし,道路が存在しない(または十分な幅の道路がない)等も,買手がつかないことがあると思います。
このような場合は,亡くなった方と関係の深い人等を当たり,低目の価格ででも売却等を試みることもあるものと思います。