土砂災害マップは、県のホームページから、容易に取得することができます。
土砂災害マップからは、土砂災害警戒区域に指定されているかどうか等を確認することができます。特に、土砂災害特別警戒区域に指定されている場合は、要注意です。土砂災害特別警戒区域に指定されていると、建物の建築が制限されますし、さらに、擁壁工事等を行う負担が生じる等、負の不動産になってしまう恐れがあります。このため土砂災害特別警戒区域内の土地については、ほとんど値が付かない可能性があります。都市部でも、近くに傾斜地があると、意外に、土砂災害特別警戒区域に指定されていたりします。
一見すると固定資産評価額が高めの不動産があり、この不動産を取得しましょうと依頼者に勧めたものの、後日、この不動産が土砂災害特別警戒区域内にある土地であることが判明したというようなことがあると、依頼者に損をさせることになりますので、こうした規制についても注意する必要があります。
土砂災害特別警戒区域に該当するかどうかは、弁護士業務でも、税理士業務でも、確認する必要性の高い情報です。

２０２０年４月施行の改正民法により、消滅時効の期間が１０年から５年に短縮されることによって発生する「２０２５年４月問題」については、少し奇妙な現象が発生します。

たとえば、貸主が借主に対し、期限の定めなく、次のとおり金銭を貸し渡した場合を考えたいと思います。

➀　２０１８年５月　１００万円を貸付

②　２０１９年５月　１００万円を貸付

③　２０２０年５月　１００万円を貸付

④　２０２１年５月　１００万円を貸付

⑤　２０２２年５月　１００万円を貸付

この貸付は、個人間の独立した貸付（一連性がない貸付）であり、１個１個の貸付について、消滅時効が完成するとします。

➀、②の貸付については、２０２０年４月よりも前の貸付であり、改正前の民法が適用されます。

このため、貸付を行った日から１０年が経過すると、消滅時効が完成することとなります。

③、④、⑤の貸付については、２０２０年４月以降の貸付であり、改正後の民法が適用されます。

規定上は、権利を行使できることを知った時から５年または権利を行使できる時から１０年で消滅時効が完成することとなりますが、通常は貸付を行った時点で権利を行使できることを知っていたと考えられますので、貸付を行った日から５年が経過すると、消滅時効が完成することとなります。

これを踏まえて、それぞれの貸付の消滅時効の完成日を書き加えると、以下のとおりになります。

➀　２０１８年５月　１００万円を貸付　→　２０２８年５月に消滅時効が完成

②　２０１９年５月　１００万円を貸付　→　２０２９年５月に消滅時効が完成

③　２０２０年５月　１００万円を貸付　→　２０２５年５月に消滅時効が完成

④　２０２１年５月　１００万円を貸付　→　２０２６年５月に消滅時効が完成

⑤　２０２２年５月　１００万円を貸付　→　２０２７年５月に消滅時効が完成

今が２０２５年３月でしたら、➀から⑤は、いずれも消滅時効が完成していないこととなります。

それでは、今が２０２５年６月でしたら、どうでしょうか？

➀、②については、消滅時効が完成していないこととなります。

③については、消滅時効が完成していることとなります。

④、⑤については、消滅時効が完成していないこととなります。

このように、真ん中の時期になされた貸付だけが消滅時効が完成し、返済しなくても良いこととなり、他の貸付については消滅時効が完成しないため、返済しなければならないという現象が発生することとなりそうです。

さらに時間が経過し、２０２７年６月になったら、どうでしょうか？

①、②については、消滅時効が完成していないこととなります。

③、④、⑤については、消滅時効が完成していることとなります。

このように、古い時期になされた貸付については消滅時効が完成せず、返済しなければならないこととなり、新しい時期になされた貸付については消滅時効が完成し、返済しなくても良いこととなるという、逆転現象が発生することとなりそうです。

このように、２０２５年４月からしばらくの間（５年間）は、必ずしも古い権利から順に消滅時効が完成するとは限らないこととなるため、時効が成立しているかどうかの判断を慎重に行う必要がありそうです。

時効の問題は、判断を誤ると、弁護士として死活問題になりかねませんので、２０２５年４月以降は、より一層の注意を払いたいと思います。

貸金返還請求権や売買代金返還請求権、不当利得返還請求権等、誰かに対して金銭等を請求する権利を有しているとします。

こうした権利は、長期間行使しなかった場合には、消滅時効が完成してしまいます。

消滅時効が完成すると、債務者が時効を援用するとの意思表示を行うと、法律上、債務者に対して請求することができなくなってしまいます。

それでは、どれくらいの期間が経過すると、消滅時効が完成し、債務者に対する請求ができなくなるのでしょうか？

かつての民法では、債権については、基本的には、１０年で消滅時効が完成すると定めていました。

ところが、近時、民法が改正され、消滅時効の期間に関する定めも変更されることとなりました。

２０２０年４月以降については、債権の消滅時効は、権利を行使できることを知った時から５年または権利を行使できる時から１０年で完成することとなりました。

一般的な貸金ですと、期限の定めがなければ、貸付を行った日から、消滅時効の期間がカウントされることとなります。

改正前は、貸付を行った日から１０年が経過すると、消滅時効が完成することとなっていました。

他方、改正後は、貸付を行った時点で権利を行使できることを知っていたと考えられますので、貸付を行った日から５年が経過すると、消滅時効が完成することとなります。

このように、改正前は、１０年で消滅時効が完成するとの考えで良かったのですが、改正後は、５年で消滅時効が完成することとなり、時効期間が完全に切り替わってしまうこととなります。

２０２０年４月が改正法の施行日ですので、その５年後である２０２５年４月には、５年の消滅時効が完成し始めることとなります。

このため、２０２５年４月以降については、５年の消滅時効が完成し始めるのではないかということについて、注意をする必要が出てきます。

消滅時効が完成してしまうと、請求できたはずの権利がまったく請求できなくなることとなってしまいますので、弁護士としては、この「２０２５年４月問題」に細心の注意を払う必要があります。

不動産が関係する案件では、共有の農地が登場することがあります。
相続の案件でも、遺言や遺産分割により、農地を共有にしている例を見かけることがあります。

ところで、土地を共有にした場合であっても、後日、
合意により、共有者の1人の単独所有に変更することができます。
たとえば、共有者同士の折り合いが悪くなったことを理由に、単独所有への変更を希望されることがあります。

この場合、農地については、大きな問題が発生します。
それは、農地の共有物分割を行う際には、農地法3条による農業委員会の許可を得なければならないということです。

農地については、誰でも取得できるというわけではなく、一定の条件を満たす人だけが取得できることとなっています。
これは、農作物の生産力を維持するために、政策的に、農地を効率的に利用できる人だけが農地を取得できることとしているためです。
このように、一定の要件を満たす人が、農業委員会の許可を得ることで、初めて、農地を取得することが認められることとなっているのです。

農地を取得できる一定の条件には、農地を取得する人の許可後の耕作面積が50アール以上である、世帯が年間で農業に従事する日数が150日以上である等があります。
地域によっては、この条件を緩和しているところもあるようですが、三重県では、あまり緩和している地域はないようです。

共有の農地を単独所有に変更する際にも、同様に、農業委員会の許可を得る必要があります。
とはいえ、特に遺言や遺産分割で農地を共有にした場合には、相続人間の購買を図るため、調整的に農地を共有にしていることもあり、必ずしも、取得を希望する人が上記の条件を満たすとは限りません。
このため、農業委員会の許可が期待できず、共有物分割ができない案件も存在します。

それでは、こうした案件で、共有状態を解消する手段はまったくないのでしょうか。
1つの解決策として、農地の取得を希望する人以外の全員が、共有持分の放棄を行うことが考えられます。
共有持分の放棄については、農地法3条の許可の対象とはされていないため、農業委員会の許可を得る必要がないこととなります。
そして、民法255条は、持分の放棄がなされた場合には、放棄されて持分は、他の共有者に帰属すると定めています。
このため、取得を希望する人以外の全員が持分を放棄すれば、取得を希望する人にすべての権利が帰属することとなります。

ただし、持分の放棄を行うと、持分を取得した人に贈与税が課税されることとなります。
農地については、贈与税の課税価額を算定するときの評価倍率が大きくなりがちですので、いくらの贈与税が課税されるかについて、注意を払う必要があります。
他にも、登録免許税(固定資産評価額の2%)、不動産取得税(固定資産評価額の3%)にも注意する必要があります。

このように、税金が課税される可能性があるものの、持分の放棄は、共有状態を解消する有効な手段になることがあります。

現行法では，遺留分減殺請求権を行使すると，個々の財産について，遺留分減殺請求権を行使した相続人が共有持分を取得することとなります。
不動産についても，遺留分減殺請求権の行使のより，遺言により財産を取得した相続人と遺留分減殺請求権を行使した相続人とが，共有することとなります。

ところで，不動産から賃料収入が発生していることがあります。
遺留分減殺請求権を行使すると，不動産を共有することとなりますので，不動産から発生する賃料についても，遺留分減殺請求権を行使した相続人が，持分に相当する金額を取得することとなります。
たとえば，遺留分割合が４分の１の場合は，遺留分減殺請求権を行使した相続人は，毎月の賃料につき，４分の１を取得する権利を有することとなります。
遺産にアパートや店舗に賃貸している不動産が存在する場合には，毎月の賃料の遺留分割合だけでも，かなりの金額を支払わなければならないこともあります。
このことは，弁護士が遺留分減殺の事案を進める場合にも，しばしば見過ごされていますが，法律論としては，賃料の一部を請求することができるということになります。
遺留分減殺請求権を行使した相続人から，賃料の一部の支払を請求されることを阻止したい場合には，遺言により不動産を取得した相続人は，価額弁償の意思表示を行い，遺留分相当額の金銭の現実の提供を行う必要があります。

この点，相続法が改正され，遺留分減殺請求権（正確には，遺留分侵害額請求権）を行使したとしても，金銭の請求だけができ，個々の遺産を共有することにはならないことになるのであれば，状況は大きく異なってきます。
遺留分減殺請求権を行使した相続人は，不動産を共有しないこととなる以上，賃料についても，何らの権利主張もできないこととなってしまいます。
したがって，賃料については，すべて，遺言により不動産を取得した相続人に帰属することとなります。
遺留分減殺請求権を行使した相続人が，賃料収入について何らかの主張を行う場合には，たとえば，不動産から賃料収入が発生する以上，その不動産は，高目に評価されるべきであるといった主張をするより他ないこととなってしまいます。
この点でも，遺留分についての改正は，弁護士が関与する実務に大きな影響を及ぼすものと思います。

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相続法改正により，遺留分減殺請求が金銭の請求権となったことの影響は，様々な場面で現れてくると思います。
改正により影響が現れると思われるいくつかの場面を紹介したいと思います。

現行法では，「相続させる」旨の遺言により財産を取得した人は，相続財産である預金の払戻を行うことができます。
ところが，遺言により財産を取得しなかった相続人が遺留分減殺請求権を行使したことが明らかになると，金融機関は，遺言により財産を取得した人から請求があっても，預金の払戻に応じてなくなってしまいます。
これは，現行法では，遺留分減殺請求権が行使されることにより，預金のうち遺留分に相当する分が遺留分減殺請求を行った相続人に帰属することとなるためであると言われています（物権的効果説）。

ところが，改正相続法では，遺留分減殺請求を行った相続人は，金銭の請求のみができることとなります。
他方，相続財産である預金については，遺言によって財産を取得した相続人にのみ帰属することとなり，遺留分を主張する相続人は，何らの権利も有しないこととなってしまいます。
この点を踏まえると，理屈上は，改正相続法の下では，金融機関は，遺留分減殺請求がなされていたとしても，遺言によって財産を取得した相続人に対して払戻を行うこととなりそうです。

現行法下では，金融機関に対して遺留分減殺請求権を行使したとの通知を行うことにより，遺言により財産を取得した相続人に対して預金の払戻がなされず，預金が金融機関に預けられたままとなり，後日，遺留分減殺請求権を行使した相続人の権利実現の担保となっていた側面がありました。
これに対し，改正相続法の下で，金融機関に対して遺留分減殺請求権を行使したとの通知を行ったとしても，遺言により財産を取得した相続人に対して預金の払戻がなされることとなってしまうと，払い戻された預金が費消されてしまい，後日，遺留分に相当する権利が実現できなくなってしまう可能性があります。

もちろん，将来の権利実現に不安がある場合には，遺留分減殺請求権を被保全権利として，預金の仮差押を行うことも考えられますが，仮差押に際しては，多額の供託金を供託する必要があります（最近の事例でも，遺留分額の３割程度の供託金を供託した例があります）。多額の供託金を準備できるのであれば問題は少ないですが，現実には，多額の供託金が準備できないこともあります。
また，預金以外に強制執行の対象となり得る財産がある場合には，このような財産について強制執行を行うことも考えられますが，強制執行に適した財産が存在しない場合には，やはり，遺留分に相当する権利が実現できないという問題が生じてしまいます。
このように，改正法の下では，遺留分に相当する権利が実現できない事案が出てくるのではないかという懸念もあるところです。

このように，相続法の改正により，様々な実務上の取り扱いが変わる可能性があります。
弁護士としては，金融機関等の実務上の取り扱いの変化も注視しなければならないところだと思います。

遺留分減殺請求権の金銭債務化については，もう１つ気になっている点があります。
それは，課税関係の変化が生じるのではないかということです。

前回と同じく，遺産がＡ不動産とＢ不動産であり，預貯金等の金融資産がほとんどない場合を考えたいと思います。同じく，当方が遺言によりすべての遺産を取得することとされており，相手方が遺留分減殺請求権を行使したとします。

こうした事例で，当方が遺留分に相当する金銭を支払うことができない場合に，相手方と合意し，金銭の代わりにＢ不動産を相手方に譲渡するとの解決がなされることがあります。
相手方と合意ができれば，改正法においても，こうした解決を行うこともできることとなります。

ここで問題となってきそうなのが，本来金銭債務であるはずの遺留分減殺請求権の行使に対して，不動産を代わりに譲渡することで解決を図ることは，代物弁済に他ならないと捉えられるのではないかということです。
そして，不動産をもって代物弁済を行った場合には，不動産を譲渡した当方に対し，譲渡所得税が課税されることとなります。
この譲渡所得税は，取得費が少額である場合や取得費を証明できない場合には，かなりの経済的負担になります。具体的には，代物弁済時の不動産の評価額の約１５％の所得税（長期譲渡所得）が課されることとなります（さらに，住民税５％の課税，健康保険料の増額等もなされることとなります）。
このため，改正法では，不動産を譲渡することによる解決を図った場合，莫大な課税がなされるのではないかという懸念があるところです。

このように，改正法では，遺留分減殺請求権が金銭債務化されることで，遺言により財産を取得した人にとって，酷な結果が生じる可能性があります。
この点を踏まえると，預貯金等の金融資産が多くない場合には，将来の遺留分減殺請求権の行使を想定し，どのような遺言を作成するかを慎重に検討する必要が生じてくるように思います。

１つの結論として，預貯金等の金融資産が多くない場合には，「すべての財産を○○に相続させる。」との遺言は，今後は，大きな問題を引き起こす可能性があるということが言えそうです。
このような問題は，遺言作成の段階で，「Ａ不動産は○○に相続させる。Ｂ不動産は××に相続させる。」とすることにより，避けることができるでしょう。
遺言により不動産を分けて取得することとしていれば，Ｂ不動産の取得について，譲渡所得税が課税されないで済むこととなります。
このように，遺言作成の段階で工夫をすることにより，多額の課税を避け，より多くの財産を次世代に引き継ぐことができるのです。

このように，今後は，改正法を踏まえ，遺言作成の段階で，より多くの工夫を行う必要があることとなりそうです。
弁護士として遺言作成に関与する場面でも，適切な助言を行えるよう，課税関係も含めた情報収集が必要になってきそうです。

遺言により，特定の相続人が遺産のすべてを取得することとされることがあります。
このような場合であっても，他の相続人は，遺留分減殺請求権を行使し，遺産の一定割合について権利主張することができることとされています。

現行法では，遺留分減殺請求権を行使すると，遺言により特定の相続人が取得した財産について，遺留分減殺請求権を行使した人は，共有持分をもつこととなります（物権的効果説）。
たとえば，不動産については，遺留分減殺請求権を行使することにより，遺言により財産を取得した相続人と，遺留分減殺請求権を行使した人は，その不動産を共有することとなります。

ただし，現行法でも，遺言により財産を取得した相続人が，金銭の支払による解決を望む場合は，遺留分減殺請求を行使した人に対して金銭を支払うことにより，不動産全体の所有権を得ることができます（価額弁償）。

この点について，改正民法は，次のような規定を置いています。

改正民法１０４６条
遺留分権利者及びその承継人は，受遺者又は受贈者に対し，遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる。

このように，改正相続法では，遺留分減殺請求権は，金銭の請求権とされることとなります（正確には，遺留分侵害額請求権に名称が変わりますが，便宜上，遺留分減殺請求権と記載します）。

このような法改正は，遺産に多額の預貯金や有価証券が含まれている場合には，それ程大きな問題を引き起こしません。
困難な問題が生じるのは，遺産の大部分が不動産であるような場合です。

たとえば，遺産がＡ不動産とＢ不動産であり，預貯金等の金融資産がほとんどない場合を考えます。そして，当方が遺言によりすべての遺産を取得することとされていたとします。
現行法では，相手方が遺留分減殺請求権を行使したら，Ａ不動産もＢ不動産ともに遺留分減殺権を行使した相手方と共有することとなります。
そして，Ａ不動産を当方が現に利用している場合には，共有物分割を行ったとしても，当方がＡ不動産を取得し，相手方がＢ不動産を取得するとの結論になることが予想できます。

これに対して，改正法では，遺留分減殺請求権は金銭の請求になります。
このため，当方は，相手方の遺留分減殺請求に対しては，金銭の支払をもって解決する義務を負うこととなってしまいます。
たとえ，当方が代わりにＢ不動産を相手方に譲渡することで解決したいと思ったとしても，相手方がこれを拒否し，あくまでも金銭を請求するとの対応を行う場合には，当方は，金銭の支払を免れることができません。
このため，当方は，Ｂ不動産を売却し，（取得費が少額である場合や取得費を証明できない場合には，）多額の譲渡所得税を納付し，仲介手数料も負担した上でこれを金銭に換え，相手方に対して遺留分に相当する金銭の支払を行わなければならないことになります。

このように，改正相続法は，事案によっては，当事者にとって酷な結果を招きかねないものです。
弁護士として対応する場合にも，慎重な対応が必要になる場面が出てきそうです。

配偶者居住権は，今回の相続法改正の目玉の１つと言うべきものです。
もっとも，私自身は，配偶者居住権が用いられる場面は，実際にはそれ程多くないのではないかと考えています。

遺産分割審判において，配偶者居住権が設定される場合としては，以下のように定められています。

改正民法１０２９条
遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は，次に掲げる場合に限り，配偶者が配偶者の居住権を取得する旨を定めることができる。
一　共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについての合意が成立しているとき
二　配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において，居住建物の所有者の定める不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき

このうち，「一　共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについての合意が成立しているとき」については，紛争関係にある当事者の一方が底地と建物を所有し，他方が配偶者居住権を取得することを合意することは，そうそうないことだと思いますので，適用される場面は少ないと思います。
それでは，「二　…居住建物の所有者の定める不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき」についてはどうでしょうか。

一般に，家庭裁判所は，遺産分割審判により，後日の紛争の火種をできるだけなくそうとする傾向にあります。
たとえば，家庭裁判所は，遺産分割により，対立関係にある相続人が不動産を共有するものとすること（いわゆる共有分割）は，避けようとする傾向にあります。不動産を共有にすることは，基本的には，他に解決方法がない場合の最後の手段と位置づけられています。これは，対立関係にある相続人が不動産を共有することにより，後日の紛争の火種が残ってしまうからです。
この点については，紛争関係にある当事者の一方が底地と建物を所有し，他方が配偶者居住権を取得することとした場合も同様だと考えられます。こうした状態が長期間継続することは，後日の紛争の火種となりかねません。
この点を踏まえると，「二　…居住建物の所有者の定める不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき」として配偶者居住権が設定されることは，他に解決方法がない場合に限られてくるのではないかと思われます。たとえば，配偶者の有する相続分額が少額であり，建物の所有権を取得することができないが，建物の一部の権利である配偶者居住権であれば取得できるような場合です。
そして，築後何十年も経過した建物であれば，建物の固定資産評価額は，金額がかなり減価していることが多いです。この点も踏まえると，建物の所有権を取得することができないが，建物の一部の権利である配偶者居住権であれば取得できるような場合自体，かなり限られた事例になってくるのではないかと思います。

以上は，家庭裁判所が遺産分割審判を行う場合の話です。
これに対して，遺産分割協議や遺産分割調停の場面では，法律の規定だけ読むと，配偶者居住権を設定できる場合については，特に制限が設けられていません。
しかしながら，弁護士が関与するような紛争事案では，遺産分割協議や遺産分割調停の場面でも，遺産分割審判になった場合の分割方法を念頭に置いて協議を行います。このため，遺産分割審判で配偶者居住権が認められる事例が限られてくると，遺産分割協議や遺産分割調停で配偶者居住権が設定される場面も，限られてくるのではないかと思われます。

このように考えると，配偶者居住権が用いられる場面は，実務上それ程多くないのではないかと予想されます。
この点については，今後の運用を注視していく必要があるように思います。

先日，弁護士会で，相続法改正の講演会がありました。
改正相続法については，来年以降施行となっており，施行の時期が当初の想定よりも早まっています。
今後，改正相続法についての情報が色々な場面で出てくると思いますので，一層，情報収集が必要となってきそうです。

改正相続法が配偶者居住権を新設予定であることは，先日紹介したとおりです。
改正後は，審判において，配偶者居住権が設定される例も（多数ではないと思いますが，）出てくるところでしょうし，調停や協議において，配偶者居住権の設定を前提とする話し合いが行われる例も出てくるところでしょう。

このような場面では，配偶者居住権をどのように評価するかが問題となってきます。
この点については，改正民法は何らの規定も置いていませんので，最終的には実務に委ねられることとなりますが，当面は，立法段階でどのような議論が行われていたかが参考にされることが多いのではないかと思います。
相続法改正の部会の議論では，先日も紹介したとおり，以下のような算定方法が挙げられていました。

配偶者居住権の評価＝賃借権の評価額＋（賃借権の評価額×存続期間－中間利息

もっとも，上記の計算方法については，賃借権をどのように評価するか，存続期間を何年と設定するか等が不明であり，やはり算定が困難であるとの問題があります。
このため，最後の方の部会では，簡易な計算方法として，以下の算定方法が挙げられていました。

建物の固定資産評価額－建物の固定資産評価額×{法定耐用年数－（経過年数＋存続年数）}÷（法定耐用年数－経過年数）×ライプニッツ係数

終身の場合は，存続年数は簡易生命表記載の平均余命とする。

確かに，上記の計算方法を用いれば，それぞれの事案において，すべての数値を確定することができます。
上記の計算方法は，あくまでも立法段階での議論ですので，実務でも上記の計算方法が用いられるかは不確定なところがありますが，当面の間は，参照される場面が多いのではないかと予想されます。

上記の計算方法を用いる場合，配偶者居住権は，建物の評価額の一部であることとなります。
建物の固定資産評価額は，築後何十年も経過した建物である場合，金額がかなり減価していることが多いです。
このため，配偶者居住権の評価額を算定した結果，評価額がそれ程大きくならないことも多いのではないかと考えられるところです。

和洋折衷なデザートです。
食べると少しずつ味が変わるため，面白い工夫だと思いました。