弁護士として遺産分割の案件を進める場合や，税理士として相続税申告の準備を行う場合，遺産に含まれる不動産の現状を把握する必要があります。
多くの場合は，初回の打合せにおいて，固定資産税の納付通知書を持参される方が多く，納付書の不動産の一覧の記載によって，おおむね，特定の市町村に存在する不動産の一覧を把握することができます。

一覧に書かれた不動産のうち，宅地については，特定が容易なことがほとんどです。
多くの場合には，一覧に書かれた地番を地図等で検索すれば，宅地の場所を特定することができます。
住居表示が実施されている地域についても，法務局の登記情報提供サービスを行っているホームページをうまく利用すれば，地番から地図上の場所を特定することができます。
１つの宅地が何筆かに分かれている場合も，一覧に記載された宅地のうちのどれかを地図上で特定することができれば，公図等を利用して位置関係を把握することができます。

このように，宅地については，所在場所を特定することは，それ程難しいことではありません。

相手方が預貯金の払戻を行う前に遺留分減殺請求訴訟を行う場合については，誰を被告にすべきかにつき，悩ましい問題が生じます。

遺留分の制度の理屈からいうと，遺留分を侵害する限度において，請求する側が預貯金等を取得することとなります。
そして，相手方が預貯金等を払い戻していない場合は，預貯金等が金融機関等に残されたままになっているわけですから，請求する側は，金融機関等に対し，預貯金等のうち，遺留分に相当する分の払い戻しを請求すべきであるということになりそうです。
ただ，請求のされた銀行の側は，相続問題自体には何らの関与のしていないわけですから，遺留分減殺請求をされたところで，事情が分からないと答えるしかないと思います。
特に，遺留分を請求する側か，される側に対する生前贈与があるとの主張がなされており，遺留分が単純に法定相続分×２分の１か３分の１にならない場合は，裁判所が生前贈与の有無を判断しなければならないですが，銀行は，通常，生前贈与があったかどうかについての情報を何も持っていません。
結局，遺言で財産を受け取ることとなった相続人が，実際の紛争の相手方になるわけですから，遺言で財産を受け取ることとなった相続人を呼ばなければ，裁判を進めることができないということになるのです。
このため，銀行を被告として遺留分相当額の預貯金の払戻請求を行った場合には，遺言で財産を受け取ることとなった相続人を訴訟手続に参加させる手続が取られることとなるのです。

このように考えて行くと，そもそも，最初から，銀行を被告として預貯金の払戻請求をするのではなく，遺言で財産を受け取ることとなった相続人を被告として裁判をした方が，早いのではないかという気持ちになってきます。
実際，預貯金が払い戻されていない場合であっても，遺言で財産を受け取ることとなった相続人を被告とし，預貯金の遺留分相当額の支払請求をするとの内容の訴訟がなされている例もあるようで，そのまま判決に至っている例も散見されます。
遺留分の制度の理屈からすると，しっくり来ない部分ですが，紛争の実体からすると，こちらの方がむしろ自然であるように思います。

私自身，弁護士になってから，何度か，預貯金が払い戻されていない事案で，遺言で財産を受け取ることとなった相続人を被告として訴訟をしたことがあります。
今のところ，裁判所から，この点で指摘を受けたことがないですが，類似する事案になった場合には，その都度，疑問を感じつつも，手続を進めている部分です。

遺留分減殺請求の効果について，もう一つ悩ましいのは，相手方が預貯金等の払い戻しの手続を完了していない場合です。

相手方が預貯金等の払い戻しを完了していない場面は，実務では，思いのほか多いです。
たとえば，相手方が預貯金等の存在を失念している場合があります（農協の定期積金，建物更生共済等の見逃しが多いように思います）。

他にも，預貯金以外の財産があまりない場合，相手方が預貯金等の払い戻しを行ってしまうと，後日，遺留分減殺請求をしたとしても，相手方が払戻金を使い切ってしまい，遺留侵害額に相当する金銭を取り戻せるかどうかが不安になることがあります。
この場合，相手方が遺言に基づき預貯金等を払い戻す前に，金融機関等に対し，相手方の払い戻しに応じないでほしいとの内容の通知書を送付することがあります。
金融機関等は，遺留分減殺請求を行った側からの通知があると，払い戻しを行わないという対応を取ることもあるようです（遺言執行者からの払い戻しについて，事業承継協議会事業承継関連相続法制検討委員会で，同内容の検討がなされているようです）。

被相続人が，遺産の全部を，自分以外の相続人に全部相続させる内容の遺言を作成していたとします。
この場合，被相続人の遺産は，法律上は，当然に，遺産を取得するものとされた相続人に引き継がれることとなります。

このとき，遺産を取得できなかった相続人からは，遺留分減殺請求を行い，遺留分に相当する権利を主張することが考えられます。
遺留分減殺請求は，遺言で遺産を取得できなかった相続人に対し，少なくともここまでという形で権利を保障する，最後の砦になるのです。

私自身，遺留分減殺請求をする側の事件は，何件か担当していますが，相談された方に説明する際，毎回悩ましいのが，遺留分減殺請求を行うことによって，何が起きるのか（どのような法的効果があるのか）です。
多くの方は，遺留分減殺請求をすることにより，相手方が「遺産の総額×遺留分」の金銭を支払う義務を負うことになると思われています。

実際には，遺留分減殺請求を行うだけでは，当然に，相手方が金銭を支払う義務を負うこととなるわけではありません。
結論としては，遺産を構成する個々の財産について，遺留分が侵害されている割合に応じ，請求する側が権利を得ることとなるのです（法的には，やや語弊がある表現を用いています）。

遺産が現金や預貯金等（いわゆる金融資産）であり，相手方が現金や預貯金等を払い戻し済みである場合は，遺留分が侵害されている割合に応じて請求する側が権利を取得することとなるわけですから，請求する側に対して現金や預貯金を引き渡さなければならないことになります。
この場合は，さほど，一般的なイメージとの齟齬はないと思います。

他方，遺産が不動産である場合は，個々の不動産について，遺留分が侵害されている割合に応じ，請求する側が不動産の共有権を取得することとなるのです。
この場合は，不動産の共有権を取得することとなるのですから，当然に，金銭の支払を求めることができるわけではありません。
金銭の支払による解決を行うためには，相手方と和解的な解決を行うか，相手方が金銭の支払による解決を希望する意思表示（価額弁償の意思表示）を行うかしかありません。
請求する側が不動産の共有権の取得を望まなかったとしても，遺留分の制度の性質上，避けられないのです。

もちろん，実際には，遺産を取得する側が不動産を共有することを望まないことが多いですので，相手方から，金銭の支払による解決の意思表示（価額弁償の意思表示）がなされることが多いと思います。
ただ，たまに，相手方が価額弁償の意思表示を行うことなく判決になる事例もあり，このような場合には，相手方と当方とで不動産を共有することとなってしまうのです。
遺留分減殺請求の事件が終了した後に，別途，共有物分割の手続を取る必要があることもあります。
そして，このような可能性がある以上は，相談された方に対して，事前に説明を行っておく必要がありますので，ある程度時間を割いて，遺留分減殺請求によって何が起きるのかについて，説明をさせていただくこととなるのです（弁護士会の相談等，時間が３０分に限られている場合は，詳細に説明を行うのが厳しいことも多いですが）。

清算型遺言を行う際に，次のような定めを置いたとします。
「遺言執行者は，前項の不動産を売却処分する権限を有する。」

このように，遺言執行者が不動産を売却処分する権限を有することを明記した場合は，次の通り手続を進めることができるとされています。
①　被相続人から相続人名義に変更するための相続登記については，遺言執行者が単独で行うことができる。
②　相続人から買主に売却する場合の登記手続については，遺言執行者と買主の共同申請により行うことができる。

このように，清算型の遺言の場合も，遺言執行者を定めることにより，相続人を手続に介在させることなく，不動産を売却するまでの手続を進めることができるようになるのです。

もちろん，相続人の権利を保護する必要がありますので，遺言執行者が不当に安値で売った場合は，善管注意義務等に基づく責任を負う（損害賠償請求される）可能性があるように思います。
また，相続人の側から遺言執行者を解任する手続をとることも考えられます。
このように，完全に遺言執行者の自由にできるというわけではないように思いますが，遺言執行者は，売却処分権限が与えられた場合には，相当の裁量の枠内で，権限を行使することができることとなるのです。
別の言い方をすれば，遺言者の遺志の実現のため，きちんとした道筋が準備されていることとなるのです。

このような手法は，相続人の関係が良好でない場合は，ニーズが高いと思います。
私自身，弁護士相談等で，不動産の売却も視野に入れた対策について質問を受けた場合には，遺言執行者についての助言を行いたいと思っています。

最近，遺産を売却して売却代金を分配するという内容の遺言が作成されることが，多くなってきているように思います（清算型の遺言）。
弁護士として仕事をする中でも，時代の変化を感じることがしばしばあります。

たとえば，次のような遺言が清算型の遺言に当たります。
「次の不動産を売却し，売却代金から不動産売却に要する一切の費用を控除した残額を，Ａに２分の１，Ｂに２分の１の割合で取得させる。」

このような遺言が作成された場合に，実際に不動産売却の手続を進めるためには，次の手続を減る必要があります。
①　被相続人名義から，Ａ２分の１，Ｂ２分の１の共有名義に変更するため，相続登記を行う。
②　Ａ２分の１，Ｂ２分の１の共有名義から，買主名義に変更するため，売買の登記を行う。

①については，ＡとＢが相続人であれば，それぞれ単独で名義変更を行うことができます。
さらに，Ａは，Ｂの協力を得ることなく，単独で，Ａ２分の１，Ｂ２分の１の相続登記を行うことができるとされています。
ですから，Ｂが手続に協力してくれなかったとしても，①の登記については，スムーズに行うことができるのです。

他方，②については，ＡとＢ，買主の全員が，共同して登記申請を行う必要があります。
この場合は，Ａが，Ｂの協力を得ることなく，Ｂの持分についての売却の登記ができるというわけではありません。
Ｂにしてみれば，Ａに勝手に持分を売却されては困るということになりますので，ある意味，当然の話ということができます。

このように，清算型の遺言を実現するためには，ＡとＢとできちんと協議を行い，売却価格・時期等について取り決めを行った上で，手続を進めていく必要があることとなります。

とはいえ，相続人の関係が良好であれば問題はないのですが，相続人の関係が良好でない場合は，なかなか手続を進めることができず，遺言内容を実現することができない恐れがあります。
このような事態が予想される場合，遺言者として，あらかじめ何らかの手を打っておくことはできないのでしょうか。

この点についても，現在の実務では，清算型の遺言の場合も，遺言執行者を定めることが解決策となる可能性があります。

遺言で共同申請を行うべき場合は，基本的に，相続人全員の協力が得られなければ，登記を行うことができません。
相続人以外の人が不動産を取得（遺贈）するものとされた場合は，相続人全員協力を得られなければ，不動産の名義変更を行うことができません。
このため，相続人以外の人と相続人との関係が良好である場合は問題がないですが，相続人との関係が良好ではない場合は，スムーズに名義変更を行うことができないこととなってしまいます。
それでは，何らかの工夫を行うことにより，スムーズに名義変更を行うことができるよう，手を打つことはできないのでしょうか。

このような場合に，遺言で遺言執行者を指定するものとしておくと，相続人全員に代わり，遺言執行者が，共同申請を行うこととなります。
ですから，不動産を取得するものとされた人は，遺言執行者の協力（実印の押印と印鑑証明書（発効後３か月以内のものに限る）の交付）を得れば，不動産の名義変更をできるということになるのです。
遺言執行者を不動産を取得するものとされた人と関係が良好な人にしておけば，スムーズに名義変更を行えるよう，備えを行ったことになるのです。

それでは，さらに進んで，不動産を取得するものとされた人自身を遺言執行者に指定すれば，どうでしょうか。
この場合も，不動産を取得するものとされた人と，遺言執行者に指定された人（実際には，同一の人）が，共同で申請することにより，名義変更を行うことができるのです。
実際には１人の人が手続を行っているにも関わらず，共同申請と呼ぶのは違和感を覚えるかもしれませんが，同じ人を遺言執行者に指定したとしても，問題なく，遺贈の登記を行うことができるとされているのです。
このようにしておけば，不動産を取得した人は，実際上，単独で不動産の名義変更を行うことができることとなるのです。

弁護士会等で相談を受けた際に，相続人以外の人に財産を取得させる遺言について相談を受けた場合は，名義変更をスムーズに行うため，遺言執行者を指定した方が良いのではないでしょうかとお話しすることが多いです。

登記を行う場面では，登記が単独申請でできるのか共同申請でできるのか，共同申請の場合は誰の協力を得なければならないのかが問題になることがあります。

売買の登記の場合，売主と買主が共同で申請をしなければ，売買の登記を行うことができません。
このため，売主と買主がともに手続に協力すれば問題は生じないのですが，何らかの事情でどちらかの協力を得られなくなってしまった場合，すぐに売買の登記を行うことができなくなってしまうのです（もっとも，登記の変更を求める裁判を行い，勝訴判決を得たのであれば，単独で登記申請を行うことができますが）。

登記が絡む案件の場合，弁護士と相手方との合意が成立し，書面を交わしただけでは，事案が解決したとは言えないことが多いです。
登記を変更するのが最終目標である場合は，相手方と合意書を交わしたとしても，登記を変更できなければ，事案が解決したとは言えないのです。
このような場合に，登記が共同申請であり，相手方の協力を得られないため，登記ができませんとなってしまうことは避けなければならないのです。
ですから，弁護士として活動する以上，登記が単独申請なのか共同申請なのか，共同申請の場合は誰の協力を得なければならないのかについて，敏感にならなければならないのです。

遺言に基づく登記の場合，相続人に対して「○○の土地を相続させる」という内容の遺言があるのであれば，登記は単独申請になります。
ですから，不動産を取得した相続人が単独で登記を行うことができるのです。

これに対し，相続人に対して「○○の土地を遺贈する」という内容の遺言の場合は，登記は共同申請になります。
このため，不動産を取得した相続人は単独で登記を行うことができず，相続人全員の協力を得なければ，登記を行うことができなくなってしまいます（遺言執行者の指定がない場合）。
具体的には，相続人全員に委任状に実印を押印してもらい，印鑑証明書（発効後３か月以内のものに限る）を交付してもらう必要があることとなります。

さらに，不動産を受け取るのが相続人以外の人である場合は，「○○の土地を遺贈する」という遺言を作成することができ，登記は共同申請になります。
文面上，相続人以外の人に対し，「○○の土地を相続させる」という遺言を作成したとしても，「○○の土地を遺贈する」という趣旨の遺言であると解釈され，結局，共同申請を行う必要があることとなってしまいます。

このように，遺言で名義変更を行う場合，相続人が相続させる遺言により名義変更を行う場合は，単独申請になり，不動産を取得した者だけで名義変更を行うことができますが，そうでない場合は，共同申請になり，相続人全員の協力を得る必要があることとなってしまいます（遺言執行者の指定がない場合）。
共同申請で相続人全員の合意を得られない場合は，訴訟を提起し，不動産の名義変更を認める判決を得た上で，名義変更を行う必要があるということになります。

次のような所有不動産があったとします。

１　土地の評価額が２５００万円
２　土地の上に，自宅の建物と，アパートが存在（広さは同程度とする）
３　自宅の建物の評価額が５００万円

このような場合に，土地＋自宅建物の評価額は，３０００万円です。
それでは，土地の共有持分３分の２と，自宅の建物の共有持分の３分の２を贈与することとした場合，（２５００万円＋５００万円）×３分の２＝２０００万円として，配偶者控除の枠内と扱ってもらうことができるのでしょうか。

上記と似た事例で，裁判所は，土地のうち，半分は自宅の建物の土地として，半分はアパートの土地として利用されているため，（夫婦の）居住用不動産と評価することができるのは，半分だけでああるとしました。
つまり，評価額２５００万円の土地のうち，自宅の建物分の１２５０万円については（夫婦の）居住用不動産になりますので，共有持分３分の２の贈与は配偶者控除の対象になります（贈与税は課税されない）が，アパート分の１２５０万円については（夫婦の）居住用不動産にならないため，共有持分３分の２の贈与は配偶者控除の対象にならないこととなるのです。
この場合，単純計算でも，約１６４万円の贈与税が課税されることとなるのです。

このように，自宅の土地上に自宅の建物以外の建物が乗っかっている場合，共有持分の贈与では，想定通りに配偶者控除を使えないことがあるのです（他にも，子ども世代の建物が乗っかっている場合も，注意が必要だと思います）。
ですから，このような場合は，いくらかの手間と費用がかかるとしても，土地を分筆した上で贈与することをメインで考えたりします。

贈与税は，一度課税されてしまうと，税額が多額になりますので，実際に財産を動かすに際しては，注意が必要です。
弁護士として活動する場合であっても，事案に関係する税金については，代表的な裁判例を把握しておきたいものです。

贈与税の配偶者控除により，２１１０万円以下（暦年課税の場合）の贈与であれば，贈与税の課税が避けられることとなる反面，不動産の評価額が２１１０万円を超える場合は，超える部分につき，贈与税が課税されることとなります。
三重県でも，幹線道路の近くや駅の近く等だと，自宅不動産の評価額が２１１０万円を超えることがしばしばあります。

このような場合，割り切って，超える部分の贈与税を納付してしまうのも１つの考え方です。
それでは，自宅不動産が２１１０万円を超える場合であっても，贈与税が課税されるのを避けたい場合は，どのようにすれば良いのでしょうか。
解決策としては，自宅不動産をすべて贈与してしまうのではなく，自宅不動産の一部を贈与してしまうというものがあります。

最も手がかからないのは，自宅不動産の共有持分を贈与してしまうという方法です。
たとえば，自宅の土地の評価額が２５００万円，自宅の建物の評価額が５００万円の場合，自宅の土地の共有持分３分の２と自宅の建物の共有持分３分の２を贈与するという方法をとれば，贈与対象財産を，（２５００万円＋５００万円）×３分の２＝２０００万円に抑えることができ，配偶者控除の範囲内で贈与することができるのです。

もう１つ，自宅不動産を実際に分割してしまうという方法もあります。
たとえば，自宅の土地がある程度広く，自宅の建物が土地の一部を占めているにすぎない場合，自宅の建物が乗っかっていない部分を分筆してしまい，分筆して狭くなった土地を贈与することが考えられます。

一般に，土地を分筆する際には，土地家屋調査士に依頼することとなります。
分筆の費用は，土地の広さによりますが，おおむね数十万円位達します。
色々と手間もかかりますので，支障がなければ，共有持分を贈与する方が，手間がかからないように思います。

ただ，土地の利用状況によっては，共有持分の贈与という手がうまくいかない場合があります。
最近，裁判例も出ているようですので，改めて紹介したいと思います。