相続と賃貸借契約2

賃借人の同居人であった内縁の妻を保護する理屈としては,次のようなものがあります。

建物賃借人の地位は,内縁の妻には引き継がれないですが,相続人には引き継がれることとなります。
この場合,判例は,内縁の妻は,相続人が引き継いだ借家権を援用し,建物の明渡しを拒むことができることがあるとしています(弁護士を目指して勉強する場合は,必ず学ぶことになる判例だと思います)。

注意が必要なのは,内縁の妻自身が借家権を有することになるのではなく,内縁の妻が相続人の借家権を援用することができるに過ぎないということです。
このため,相続人が賃借権を主張する場合は,内縁の妻は,建物を明け渡さざるを得なくなるのではないかという疑問が出てきます。
この点についても,判例は,相続人からの明渡請求が権利の濫用に当たるとして,内縁の妻が明渡しを拒むことができるとしました(この判例も,必ず学ぶ判例だと思います)。
このため,判例上は,相続人に引き継がれた借家権が存続する限り,内縁の妻は,建物に居住し続けることができるということになったのです。

ただし,あくまでも,内縁の妻は相続人の借家権を援用しているにすぎませんので,相続人が賃料支払義務を負うことになります。
そして,相続人が賃料を支払わず,賃貸借契約が債務不履行解除された場合には,内縁の妻は建物から退去しなければならなくなります。

このように,判例上の保護も,決して万全といえるものではありません。

相続と建物賃貸借1

最近,建物を賃借している方が亡くなった案件で,同居人の地位がどのように保護されるのかという相談を受けました。

こうした例は,司法試験(弁護士になる前段階の試験)の勉強では,何度も復習しますが,実務では,意外に法律上どのように処理されるべきかを真正面から検討することは少ないように思います。
というのも,実際には,何十年も使い続けるという考えではなく,当面の間使用するためという考えで賃貸借契約を結ぶことが多く,長年住み続けた賃借人を保護するという場面まではいかないからです。

ただ,現在であっても,戸建ての住宅を借り,何十年も住み続けているという場合もありますので,そのような場合には,建物の賃貸人(建物の所有者)と賃借人の同居人との間の問題が生じることもあったりします。

まず,同居人が賃借人の相続人である場合は,賃借人の地位が相続人に引き継がれますので,同居人は,建物を借り続けることができるということになります。
もちろん,賃借人の地位が引き継がれるわけですから,同居人は,賃料を支払う必要があります。
他方,同居人が賃料を支払い続ける間は,他に背信行為がなければ,一方的に賃貸借契約を解除されるような事態は避け得るということになります。

次に,同居人が賃借人の相続人でない場合は,問題が生じます。
同居人が賃貸人と新たに賃貸借契約を結ぶことができれば問題ないですが,できなかった場合は,同居人が賃貸人から退去を求められるのではないかという問題が生じます。
特に,同居人が賃借人の内縁の妻である場合は,法律上の保護があるかどうかを検討する必要があります。

認知症についての勉強会

認知症についての,弁護士を対象とした勉強会に参加しました。
認知症の類型(アルツハイマー型,レビー小体型等)の類型から,現在の研究の状況等まで,様々な話を伺うことができました。

1年前程前には,あと10年もすれば,認知症の症状の進行を止める新薬が開発されるという話を伺ったこともありますが,最新の治験では,新薬の開発は必ずしもうまくいっているわけではないとのことでした。
研究に関する情報は日々変化するものであり,一昔前の話が必ずしも正しいわけではないということを実感しました。

公正証書遺言の利点2

公正証書遺言の利点としては,他に,遺言の有効性が争われにくいということがあります。
公正証書遺言の場合は,公証人の関与のもとに作成されますので,手続の適正性についての信頼性が高いです。

自筆の遺言の場合でしばしば争いになるのが,残された遺言が,本当に,遺言者が作成したものなのかということです。
遺言者ではなく,相続人の一部が自分に有利な遺言を作成したのではないかとの主張が,他の相続人から出てくることがあります。
このような主張が想定される場合は,慎重に対処することが必要だと思います。

遺言の有効性が争われる場合に,遺言無効確認訴訟が起こされることがあります。
遺言無効確認訴訟では,遺言の筆跡が誰のものであるのかが審理されることとなります。
そして,遺言の筆跡が遺言者の者であることについては,遺言の有効性を主張する側に証明責任があるとされています。
このため,遺言が遺言者の筆跡によることが証明されなければ,遺言は無効であるとの判決が下されることとなるのです。

それでは,遺言が遺言者の筆跡であることを証明するためには,どのようなことを行えばよいのでしょうか。
多くの場合には,遺言者が書いた別の文書を持ってきて,その文書の筆跡と遺言書の筆跡が同一であるかどうかにつき,鑑定人に鑑定してもらうこととなります。

この場面で問題になるのが,遺言者が書いた別の文書が残っているかどうかです。
実務では,遺言者は,生前,字を書くことがあまりなかったため,遺言者が書いた別の文書が残っていないということが,想像以上に多いです。
また,当方が遺言者が書いたと主張する文書を持って行っても,相手方が,その文書は遺言者が書いたものではない,との主張を行うことも想定されます。
このような場合には,遺言者が書いた別の文書について,遺言者が作成したことを証明しなければならないという状況に陥ってしまいます。
このため,遺言者が書いた別の文書としては,文書の性質等から,遺言者自身が書いたことが確かであるというものか,遺言者が書いたということについて,相続人間で争いがないものを準備する必要があるということになります。

このように考えていくと,遺言を遺言者が作成したという点についての争いが生じることを避けるため,公証人の関与のもとに遺言を作成することは,1つの大きな利点だといとうことができると思います。

私自身,弁護士として遺言書の作成を受任する際は,遺言の有効性についての争いを避けるための手立てを打つことは必須だと考えますので,公正証書遺言を作成するか,自筆で遺言を作成し,その遺言が遺言者が作成したもので間違いないことを証拠化する(録音を残す等)か,いずれかの形をとらせていただいています。

公正証書遺言の利点1

このように,公正証書遺言を作成する場合,手数料が必要となります。
財産総額,遺言の内容次第では,手数料が思わぬ金額になることもあります。
ただ,個人的には,手数料が必要であることを考えても,公正証書遺言を作成することには大きな利点があると思います。

第一に,公正証書遺言の場合は,検認が不要となります。
自筆で作成する,いわゆる自筆証書遺言の場合は,相続開始後に,裁判所に遺言書検認審判申立を行う必要があります。
検認とは,大まかに言うと,裁判所に相続人が集まり,遺言の内容を確認することをいいます。
検認の期日では,裁判所において遺言のコピーを取り,これを検認調書として保管することとなります。
遺言書が封筒に入っている場合は,封筒を開封する手続も行います。
検認・開封の手続を怠った場合は,いわゆる罰金等の制裁がかされる可能性があります。

検認手続について注意が必要なのが,不動産の相続登記です。
遺言に基づいて不動産の名義変更を行うには,法務局に登記申請書を提出し,相続登記を行う必要があります。
このとき,法務局は,自筆の遺言の検認調書を提出しなければ,不動産の相続登記の手続を進めてくれません(松阪に限った話ではなく,どこの法務局でもそうです)。
このため,相続登記を行うためには,前もって検認手続を行っておく必要があるのです。

検認手続で大変なのが,裁判所に遺言書検認審判申立を行う際に,遺言者の相続関係が分かる戸籍を提出することを求められるということです。
相続人が子のみである場合はまだしも,兄弟姉妹が相続人になる場合は,提出しなければならない戸籍が10枚以上になることが多々あります。
相続人の本籍地が日本各地に散らばっている場合は,各地の役所で戸籍を取得する必要もあります(郵送請求するという手もありますが,手間がかかります)。
このため,戸籍の取得だけで,かなりの時間と手間がかかってしまいます。

また,検認審判申立が行われると,相続人全員に対し,何月何日に検認期日を設けますので,裁判所に出頭してくださいという通知が行われます。
このようにして,相続人全員が裁判所に出頭する機会を設け,出頭した人が集まった状態で,遺言書の開封・検認を行うことになります。
相続人間の関係が悪くない場合は問題が少ないですが,相続人間の関係が悪化している場合は,このような手続を進めることは,かなりの負担になるものと思われます(もっとも,弁護士に検認審判申立を依頼した場合は,弁護士だけが検認期日に出頭するという形をとることもできます)。

この点,公正証書遺言の場合は,検認手続を行う必要がなく,相続登記も検認調書なしで進めることができますので,手続に要する手間がかなり小さくなります。

公正証書遺言の作成手数料3

公正証書遺言は,通常,公証役場で作成することとなります。
公証役場は,全国各地に存在するものの,公証役場が存在しない市町村もあります。
松阪の場合は,中央郵便局の向かいあたりにあります。

ただ,遺言者が入院している場合,施設で生活している場合等,公証役場まで出向くのが難しいこともあります。
このような場合には,公証人に特定の場所まで出張してもらい,そこで遺言を作成するという方法をとることもできます。
ただし,公証人に出張してもらう場合は,旅費を支払う必要があります(以前,松阪で作成したときは,1から2万円程でした)。
また,出張先までのタクシー代についても,作成を依頼する側の負担となります(公証人によっては,公証役場から出張先まで,依頼人が運転する車に同乗する形をとっても構わないとすることもあるようです)。

もちろん,出張先で遺言の内容についての聞き取りを行い,その場で公正証書を作成することはできませんので,出張をお願いする場合は,事前に,遺言の文案を作成し,公証人と打合せを行っておく必要があります。
打合せを行った上で,公証人は,公正証書を公証役場で作成し,出張先に持っていくこととなるのです。
打合せが不十分で,出張先で修正点が生じた場合は,公正証書を作り直すこととなり,後日,公証人にもう1回出張していただくこととなります。
当然,旅費・交通費も二重に必要になります。
1回で手続を終わらせるためにも,綿密な打合せが必要不可欠ということになります。

公正証書遺言の作成手数料2

公証人に支払う手数料は,財産がいくらであれば,いくらというように定まっています。
たとえば,受け取る財産が1億円の場合は,4万3000円になります。
詳細な基準表は,ネットでも公表されていますので,容易に入手することができます(私自身も,法律相談で遺言の質問を受けたときは,基準表を確認して回答したりします)。

ただ,公表されている基準表には,いくつかの注意点があります。
この点については,実は,相談を受ける側も,詳細を把握できていないことがあります。
このため,弁護士等に相談したところ,基準表を見ていくらになるという回答を受けたものの,実際に公証役場に行ってみると,弁護士等に聞いた以上の費用を求められた,といった事態になることもあるようです。

まず注意が必要なのは,手数料は,1つ1つの財産の動きについて発生するということです。
たとえば,遺言を作られる方の財産総額が1億円だから,基準表で4万3000円の手数料になると考えると,間違いです。
長男に対して5000万円の,二男に対して5000万円の財産を渡す場合,長男の5000万円について2万9000円の,二男の5000万円について2万9000円の手数料が,それぞれ発生します。
ですから,合計で5万8000円の手数料が発生することになります。

また,いわゆる補充遺言を作成する場合は,注意が必要です。
補充遺言とは,①土地を長男に相続させる,②長男が遺言者よりも先に死亡していた場合は,二男に相続させるというように,①が実現できなければ,②という定めを置くものです。
一般的には,もしもの場合に備え,補充遺言を行うことが望ましいとされていると思います。
ただし,公正証書遺言を作成する場合は,①土地を長男に相続させるで1つの動き,②長男が遺言者よりも先に死亡していた場合は,二男に相続させるで1つの動きと考えられます。
ですから,土地が5000万円の場合,①の手数料で2万9000円,②の手数料で2万9000円という計算がされることとなります。

公正証書遺言の作成手数料1

弁護士会の法律相談では,遺言について質問を受けることがあります。
よくある質問は,遺言書を実際に作りたいのですが,どうすればよいのでしょうといった内容のものです。
このような質問に対しては,遺言には,自筆証書遺言(自筆で作成する遺言),公正証書遺言(公証役場で作成する遺言)があるという話をすることが多いです。

公正証書遺言の場合は,遺言者が公証人に対して遺言の内容を伝え,公証人がこれを公正証書にまとめることにより作成します。
通常は,公証役場に出向いて手続を行うことになります。
公正証書遺言にも,色々と定まったルールがあるのですが,基本的には,公証人が手続を主導してくれます。
また,公正証書遺言を作成するに当たっては,証人を2人用意する必要があります。

公正証書遺言については,公証人の関与のもとで作成されますので,遺言の有効性についての争い(本当に遺言者が作成したものかどうか,作成当時の遺言者に判断能力があったかどうか)が生じにくい,文言の解釈等で争いが生じにくい,といったメリットがあります。

ただ,公正証書遺言を作成する場合は,公証人に手数料を支払う必要があります。
この手数料が,財産の総額,遺言の内容次第で,思わぬ金額になることがあります。
法律相談でも,公正証書遺言の作成手数料がいくらになるかという質問を受けることがしばしばありますので,弁護士としても,手数料がどのように決まっているのかについて,ある程度の知識を持っていた方が良いと思います。

財産分与と税金2

ところで,財産分与の場面では,不動産が分与の対象になる場合,不動産に住宅ローンが残っていることが多々あります。
財産分与の場面では,不動産を相手方に譲り渡すとともに,住宅ローンについても,今後,不動産を受け取った相手方が支払うものとすることがあります。
また,不動産は相手方に譲り渡すものの,住宅ローンについては,継続して不動産を譲り渡した側が支払うものとすることもあります(弁護士が入る事案でも,養育費の代わりに,今後も住宅ローンを支払ってもらうこととすることが,しばしばあります)。

このような場合,譲渡所得税の負担はどうなるのでしょうか。
譲渡所得税の計算方法は,「(譲渡金額-取得費-譲渡費用)×税率(5年以上なら,合計20%)」です。
このうち,譲渡金額は,財産分与の際の不動産の時価になります。

不動産を譲り受けた側が,今後,住宅ローンを支払うこととする場合,相手方は,住宅ローンの負担がついた不動産を譲り受けたことになります。
負担については,不動産の時価から差し引かれることとなりますので,この場合,譲渡金額は,「不動産の時価-住宅ローンの残額」とされることとなります。
松阪市の案件の場合,住宅ローンの残額が不動産の時価を上回ることが多いように思いますので(土地の評価額が跳ね上がることが少ないため),譲渡金額が0円になり,譲渡所得税がかからないことが多いように思います。

他方,不動産を譲渡した側が,今後も継続して住宅ローンを支払っていく場合,不動産を譲り受けた側は,財産分与としては,なんらの負担もなく不動産を取得することとなります。
この場合は,譲渡金額は,「不動産の時価」そのものになります。

このように,今後の住宅ローンの支払方法次第で,譲渡所得税の金額が変わってくることもありますので,やはり,弁護士としては,調停条項を組む前に,シミュレーションをすることが必要であるように思います(実際には,後日述べる理由から,結局,譲渡所得税の課税がされないことも多いですが)。

財産分与と税金1

離婚に際して財産分与を行う場合,税金がどちらにどれくらい課税されるのかは,前もって確認すべき事項だと思います。
財産分与では,不動産等の大きな財産が動くことがあるため,課税される税金が,思ってもいなかった程に多額になる可能性がある場面だと思います。

特に注意が必要なのは,財産分与の結果,相手方に不動産を名義変更する場合です。
この場合,不動産を譲り渡す側は,一度は,譲渡所得税が課税される可能性があるかどうかを検討すべきだと思います。

譲渡所得税は,不動産等の財産を譲渡する場合に課税される税金です。
税額は,(譲渡金額-取得費-譲渡費用)×税率です。
税率は,5年以上所有している不動産であれば,15%(国税)+5%(地方税)です(現時点では,復興特別加算プラスされます)。
譲渡金額は,財産分与時の不動産の時価です。
このように,不動産の時価に20%程の掛け算を行うわけですから,税金の額が高額になる可能性があります。

直観的には,不動産を相手方に渡したのに,渡した側に税金が課税されるというのは,変に感じるかもしれません。
こうした税金が課税される背景としては,分与割合(特別な事情がなければ,夫:妻=1:1)を踏まえた財産分与であれば,不動産を渡す側は,不動産を渡すことで,相手方に預貯金等の財産を渡さなくて済んだであろうという考え方があります。
このように,不動産を相手方に渡すことで,預貯金等の財産を渡さなくて済むという経済的利益を得ることになりますので,税金が課税されることになります。

理屈の上では,上記の通りですが,多額の税金が課税される可能性がある以上,財産分与に向けた交渉では,税金がどうなるかをきちんと検討した上で,相手方との交渉を行うべきでしょう。
弁護士として交渉する場合であっても,税金関係を度外視して交渉することは,避けたいものです。