１　小規模宅地等の特例を利用できる場合
被相続人が自身の所有している不動産に居住していた場合には、小規模宅地等の特例を用いることにより、相続税の負担を大きく軽減することができる可能性があります。

小規模宅地等の特例というのは、一定の不動産について、限度面積までは、土地の評価額を減額することができるという特例です。
上記のように、被相続人が居住していた不動産については、３３０㎡の限度面積までは、土地の評価額を８割も減額することができます。
池袋のように地価が高い地域では、この特例を用いることにより、相続財産の評価額を大きく減少させることができます。

このように、小規模宅地等の特例は、相続税の負担を軽減する上で極めて効果的な手段ですが、特例の適用を受ける前提として、いくつかの要件を満たす必要があります。
たとえば、被相続人の自宅を取得したのが被相続人と同居していた親族であれば、申告期限までその不動産に居住し、かつ、その不動産を所有し続けさえすれば、申告を行うことにより、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
他方、被相続人の自宅を取得したのが被相続人と別居していた親族である場合は、被相続人に配偶者と同居親族が存在せず、かつ、相続開始前３年以内に自分または配偶者が所有する家屋に居住したことがないという厳しい要件を満たす場合に限り、小規模宅地等の特例を受けることができます（ただし、配偶者に関しては、これらの要件を満たさなかったとしても、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます）。
このように、被相続人と同居していたかどうかによって、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるかどうかが大きく変わってくることとなります。

２　二世帯住宅の場合
それでは、被相続人と同居していた親族であるかどうかは、どのように判断されることとなるのでしょうか。
判断に迷うのが、二世帯住宅になっている場合、被相続人と同居していたということができるのかどうかです。

かつては、独立した出入口が存在するかどうか、住宅内で行き来ができるかどうか等によって、同居と言えるかどうかが判断されていた時期もありました。
しかし、平成２６年以降に発生した相続については、区分登記がなされているかどうかにより、区別がなされることとなっています。
つまり、区分登記がなされていない建物であれば、二世帯住宅であっても、被相続人と同居していたものと扱われることとなり、小規模宅地等の特例を用いることが可能になります。
入口が別々であり、屋内で行き来することができない完全分離型の二世帯住宅であっても、区分登記がなされていなければ、小規模宅地等の特例を用いることができます。

これに対して、区分登記がなされている二世帯住宅については、同居していなかったものと扱われ、同居親族であることを理由として小規模宅地等の特例を用いることができないこととなります。
区分登記は、多くの場合、マンションについてなされている登記ですが、戸建住宅についても、区分登記がなされていることもあります。

このように、区分登記がなされているかどうかによって、小規模宅地等の特例を用いることができるかどうかの結論は、大きく異なってくることとなります。
この点については、法務局で登記簿を取得すれば、すぐに確認することができます。

三重県でも、登記簿を確認したところ、区分登記がなされているため、小規模宅地等の特例の適用ができないと判断した例は、何件かあります。
ある程度慣れてくると、建物については固定資産評価額がそのまま相続税評価額になると考えて、登記簿を確認せずにそのまま準備を進めてしまいかねないところではありますが、税務は少しの手抜きが大きな誤りに繋がりかねないところではありますので、慎重に資料を確認して進めるように留意すべきところではあります。